Theo thống kê từ Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2019-2020 thành phố chỉ có tầm 5.000 nhà ở phân khúc bình dân. Nguồn cung thấp so với mặt bằng chung dân số nên dễ hiểu khi tình trạng thiếu nhà ở bình dân luôn trong tình trạng báo động. Hiện có hơn 500.000 hộ gia đình trên đại bàn thành phố đang không sở hữu được nhà riêng, họ chủ yếu phải đi thuê nhà. Điều này cho thấy, nhu cầu về nhà ở bình dân thực sự rất cấp thiết. Mỗi căn hộ bán ra ở phân khúc này không mang đến lợi nhuận cao nhưng với nhu cầu lớn, chắc chắn các nhà đầu tư sẽ có lợi. Hôm nay chúng tôi xin gửi đến bạn đọc bài viết ‘Nguồn cung nhà ở bình dân TP.HCM đang thiếu trầm trọng’.
Nguồn cung nhà ở bình dân sụt giảm nghiêm trọng
Theo thống kê từ từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2014-2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP. HCM tăng trưởng rất khả quan, dòng sản phẩm căn hộ có giá 27 triệu đồng/m2 nguồn cung dồi dào. Tuy nhiên đến thời điểm 2019-2020, TP. HCM chỉ có khoảng 5.000 căn hộ thuộc phân khúc bình dân. Nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn này sụt giảm nghiêm trọng.
Cũng theo Sở Xây dựng, hiện nay có hơn 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố. Vẫn chưa sở hữu nhà riêng. Các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà; 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ bình dân. Và tỷ lệ giá so với thu nhập khả dụng trung bình tại TP. HCM đang có chênh lệch lớn. Nếu tính theo công thức tỷ lệ giá căn hộ bình dân. So với thu nhập khả dụng bình quân bằng giá trung bình căn hộ bình dân. Có diện tích 60m2/thu nhập bình quân khả dụng của hộ gia đình.
Tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập tại TP. HCM không ngừng tăng lên. Trong 5 năm qua đạt 5,4% vào năm 2020. “Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng. Có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều. Và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc,” bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Thị trường của JLL Việt Nam nhận định.
Nhiều lý do tác động đến nguồn cung nhà bình dân
Bà Trang cho biết, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ. Quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng. Cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn. Đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay. Hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh. Làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư. Cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch. Đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn, một lần nữa tác động đến giá bán.
“Tuy nhiên, đáng chú ý là mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều. So với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu như lãi suất ưu đãi vay. Trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Áp lực tăng giá có thể sẽ giảm bớt phần nào khi nguồn cung mới gia tăng. Sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. Tuy nhiên xu hướng tăng vẫn sẽ diễn ra. Nhất là khi quỹ đất thành phố vốn không còn nhiều”, bà Trang nói.
Nhu cầu nhà bình dân rất cao
Bàn về hướng phát triển của loại hình nhà ở bình dân tại TP. HCM. Các chuyên gia JLL nhìn nhận, việc nhu cầu nhà ở giá bình dân tại TP. HCM rất cao đang mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước. Mặc dù lợi nhuận trên từng dự án nhà ở bình dân có thể kém hấp dẫn hơn. So với các phân khúc cao cấp. Nhưng quy mô và tiềm năng rất lớn sẽ là yếu tố hấp dẫn. Của phân khúc này nên cân nhắc.
Tuy nhiên, để thu hút các chủ đầu tư tham gia phân khúc nhà ở bình dân. Rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Bà Trang cho rằng, một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế. Cho nhà phát triển trong phân khúc này. Đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp. Hoặc việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm. Và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân.
Bên cạnh đó, khối ngoại cũng có thể cân nhắc tham gia thị phần này. Thông qua việc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược. Với các đối tác địa phương có uy tín. Những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài. Trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.
Nhu cầu nhà ở vẫn tăng trong mùa dịch
Theo báo cáo thị trường tháng 5/2021 của Batdongsan.com.vn, trong khi hầu hết các loại hình nhà đất khác đều có xu hướng suy giảm giao dịch và nhu cầu mua dưới tác động từ dịch bệnh, căn hộ chung cư là loại hình duy nhất ghi nhận nhu cầu tìm mua gia tăng ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Cụ thể, tính riêng trong tháng 5/2021, căn hộ chung cư và biệt thự là hai loại hình sản phẩm hiếm hoi ghi nhận mức độ quan tâm và tìm mua tăng trong khi đất nền, nhà phố, đất dự án đều giảm mạnh.
Lượng quan tâm tìm mua nhà chung cư tăng 3,3% so với tháng 4 trước đó, trong khi lượng tìm mua nhà biệt thự cũng tăng 4,5%. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 12% so với tháng 4/2021 trong khi tại TP.HCM, con số này tăng thêm 8%. Dòng sản phẩm ghi nhận nhu cầu tìm mua cao chủ yếu đến từ sản phẩm căn hộ trung – cao cấp có tầm giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên, mức tăng trung bình từ 7-9% tại thị trường TP.HCM và 14-16% tại thị trường Hà Nội.
Không chỉ nhu cầu tìm mua tăng, giá bán căn hộ tại TP.HCM cũng tiếp tục ghi nhận xu hướng tịnh tiến trong tháng 5 vừa qua. Theo đó, giá bán chung cư tại nhiều quận huyện ngoại thành tăng thêm 1% so với thời điểm tháng 4/2021 và 5% nếu so với cùng thời điểm này năm 2020. Cá biệt, lượng tin đăng rao bán sản phẩm căn hộ trên thị trường trong tháng 5 có dấu hiệu sụt giảm hơn 3% so với tháng trước.
