Những tháng đầu năm, làn sóng săn tìm nhà đất theo thông tin quy hoạch cơ sở hạ tầng đã gây ra những cơn sốt cục bộ. Ở đó, rất nhiều những nhà đầu tư non kinh nghiệm hoặc ham lời. Đã lâm cảnh nợ nần khi trở thành những người cuối cùng lao vào cơn sốt. Tình trạng này dường như năm nào cũng diễn ra, nhưng dường như vẫn luôn có những con mồi cắn câu những nhóm cá mập đứng phía sau thổi giá. Rất nhiều người cầm cố sổ đỏ, vay nóng dẫn đến tán gia bại sản. Bên cạnh đó việc ngân hàng gia tăng số dư nợ tín dụng cũng có tác động không nhỏ. Hôm nay chúng tôi xin gửi đến bạn đọc bài viết ‘Tìm ra nguyên nhân và giải pháp cho những cơn sốt đất ?’.
Những cơn sốt đất mang đến rủi ro rất lớn
Chia sẻ tại buổi tọa đàm “Tỉnh táo trong cơn sốt đất” do Báo Người Lao Động tổ chức sáng 8/4. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhìn nhận. Hiện nay thị trường đang thiếu kênh đầu tư để gửi gắm tài chính. Dòng tiền nhàn rỗi gia tăng. Lại thêm loạt thông tin quy hoạch phát triển mới được công bố. Thiên thời, địa lợi, nhân hòa tạo ra tâm lý hưng phấn. Làm nhiều nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường BĐS.
“Dân có sẵn nguồn tiền, không thể gửi ngân hàng do lãi suất quá thấp. Vậy nên họ sẵn sàng đổ vào BĐS. Thị trường truyền thống là TP.HCM đã đạt ngưỡng giá cao. Người dân không thể mua nhà tại đây nên chọn đi tỉnh để mua đất. Và cơn sốt cứ thế lan rộng”, ông Quang cho hay.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Minh Khang, TGĐ công ty LDG Group cho rằng, khi có thông tin quy hoạch “nóng”. Người người, nhà nhà rủ nhau đi mua đất tạo ra tâm lý đám đông. Họ chỉ nhìn thấy giá tăng. Thấy sốt nhưng lại thiếu xem xét những yếu tố tạo nên giá trị dài hạn cho BĐS. Giá nhà TP.HCM liên tục tăng. Khiến nhà đầu tư kỳ vọng giá ở các khu vực lân cận cũng tăng theo.
Bàn tay những nhóm cá mập tác động
“Sau mỗi cơn sốt đất đều có bàn tay những nhóm cá mập tác động, tạo thị trường. Trong 100 người đua theo sốt đất thì hết 80 người “chết yểu”. Chỉ tầm 20 người là thành công thoát ra. Thực tế này dễ dàng nhìn thấy ở bài học từ thị trường Nhơn Trạch và cả TP.HCM nhiều năm trước đây. Đâu thiếu nhà đầu tư cầm cố tài sản; sổ tiết kiệm; vay nóng mua đất rồi ôm đất và tán gia bại sản. Vì không ra được hàng”, ông Khang chia sẻ.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định. Thông qua những cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư đã kiếm lời khủng. Đây là điều không thể phủ nhận. Tuy nhiên không phải ai cũng thắng khi đầu tư. Sốt đất tạo ra rất nhiều hệ lụy. Và thực tế người thua nhiều hơn kẻ thắng. Khi những cơn sốt đi qua để lại rủi ro. Liên quan đến pháp lý và thanh khoản đặc biệt lớn. Ở những vùng ven, nơi tình trạng phân lô, bán nền vẫn còn sôi động. Việc chạy theo quy hoạch. Không nắm rõ lộ trình phát triển hay đánh giá thiếu chính xác tiềm năng khu vực. Làm không ít người mua chôn vốn. Cháy vốn thậm chí đổ nợ.
“Một dự án, công trình trọng điểm từ lúc công bố khởi công. Đến khi hoàn thành kéo dài cả chục năm. Hhoặc có dự án công bố nhiều lần nhưng vẫn chưa thể khởi công… trong khi giới đầu cơ không ngừng đẩy giá. Nếu không có cái nhìn dài hạn, phân tích lộ trình chính xác. Chỉ mua theo phong trào, thua trong cuộc chơi BĐS là rất dễ dàng”, ông Hiển nhận định.
Nguyên nhân những cơn sốt đất
Bàn luận về nguyên nhân sốt đất. Các chuyên gia có những luận điểm khác nhau. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM. Tình trạng sốt đất cục bộ một phần cũng là do các ngân hàng gia tăng số dư nợ tín dụng. Trong quý đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng 2,13%. Nhưng tín dụng bất động sản lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Nhiều ngân hàng thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng. Trong đó các gói cho vay BĐS với lãi suất chỉ từ 4,99-10%/năm.
Luật sự Hậu cho rằng, các ngân hàng cần có cơ chế và chính sách chặt chẽ. Để lường trước được những rủi ro trong việc cho vay BĐS. Chính sách quản lý cần thống nhất. Về cơ chế định giá đất theo thị trường. Về lâu dài nên bỏ khung giá đất. Do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất. Để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như bồi thường khi thu hồi đất.
Có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất một cách công khai minh bạch. Chỉ có như vậy sẽ giúp trị những cơn sốt đất như hiện nay. Đồng tình ý kiến trên, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM phân tích. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện quá thấp. Góp phần hướng dòng tiền tiết kiệm sang BĐS. Cơ chế cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm. Tạo cơ hội để nhà đầu tư vay mua lướt sóng nhiều hơn.
Giải pháp trị những cơn sốt đất
Chính sách tín dụng này cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất, như giảm hạn mức cho vay xuống từ 70% về 30-50% tùy giai đoạn, kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản. Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cũng đề xuất cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu xu hướng lướt sóng của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng, đánh thuế những người có nhiều BĐS nhưng không đưa đất vào sử dụng.
Ngoài ra, cần công khai đầy đủ thông tin quy hoạch, công cụ về quy hoạch cũng cần được thay đổi, chủ yếu là các tỉnh, cần quy hoạch sử dụng đất, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Việc này nằm trong tầm tay của chính quyền các tỉnh nên cần được triển khai hiệu quả, vừa tăng nguồn cung cho thị trường nhà đất, vừa kiểm soát được thị trường. Về phía cơ quan quản lý, cần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cung cấp nguồn đất thô, đất sạch với pháp lý tương đối ổn định theo quy hoạch đã được các cấp thẩm quyền phê duyệt.
Quyết liệt hơn, ông Nguyễn Minh Khang đề xuất, nếu diễn biến sốt đất còn tiếp tục nghiêm trọng, phức tạp, chính quyền có thể cân nhắc đến việc áp dụng các biện pháp từng triển khai tại Bắc Vân Phong như tạm dừng giao dịch ở các phòng công chứng nơi xảy ra sốt đất hay ủy ban các quận huyện không xác nhận các hồ sơ giao dịch đất đai trong khu vực này.
Môi giới đổ xô đi bán đất nền
Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi các phân khúc khác của thị trường đang chậm chạp chuyển động thì đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước liên tục lên cơn sốt đã kéo theo làn sóng môi giới đổ xô đi bán đất nền. Chị Nguyễn Vân Linh, một môi giới chuyên dòng sản phẩm chung cư cũng tranh thủ cơn nóng sốt đất nền bán thêm sản phẩm này.
Chị Linh cho biết chị bán căn hộ giá rẻ nên khi thị trường gặp khó vì Covid-19 thì căn hộ giá rẻ vẫn tiêu thụ được, thu nhập của chị vẫn tốt. Nhưng lợi nhuận lớn từ các cơn sóng đất nền đầu năm khiến chị không thể đứng ngoài cuộc. Hai tháng qua, chị Linh tất bật ở các điểm sốt nóng là Từ Sơn (Bắc Ninh) và Đông Anh (Hà Nội). Dù rất vất vả nhưng hoa hồng chị kiếm được từ đất nền trong cơn sốt 2 tháng qua bằng tiền hoa hồng cả năm bán chung cư.
