Cơn sốt đất bùng lên trong thời gian gần đây, tại nhiều địa phương trên cả nước đã khiến thị trường bất động sản lâm vào tình trạng nhiễu loạn thông tin. Cơn sốt này phản ánh mức độ quan tâm đến bất động sản cao, thị trường tái hiện lại đỉnh điểm năm 2006. Hàng loạt khu vực có mức tăng giá nhanh chóng, khiến nhiều người lo lắng thị trường sẽ sập vì bong bóng. Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng kịch bản vỡ bong bóng nhà đất như quá khứ sẽ khó bị tái hiện bởi sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước. Hôm nay chúng tôi xin gửi đến bạn đọc bài viết ‘BĐS Việt Nam khó “sập” vì bong bóng’.
Sốt đất bùng lên thời điểm đầu năm ở nhiều nơi
Cơn sốt đất bùng lên thời điểm đầu năm ở nhiều nơi, nhiều miền trên đất nước. Từ vùng ven Hà Nội, TP.HCM đến các thị trường tỉnh như Quảng Ninh; Ninh Bình; Thái Nguyên; Hưng Yên; Thanh Hóa; Bình Phước; Lâm Đồng… đã khiến thị trường nhiễu loạn thông tin. Và kéo theo trào lưu “nhà nhà người người đi mua đất”.
Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn đã phản ánh thực tế nóng sốt. Khi mức độ quan tâm đến bất động sản tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua. Khiến thị trường gần tái hiện đỉnh quan tâm năm 2006. Cụ thể, trong phạm vi bán kính cách Hà Nội 50km. Mức tăng trưởng của Thái Nguyên đạt 50%, Bắc Giang tăng 37%; Bắc Ninh 28%, Hòa Bình 35%, Hải Dương 19%.
Khu vực vùng ven quanh bán kính 20km của Hà Nội. Cũng chứng kiến mức độ quan tâm tăng đáng kể với Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%; Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%; Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%, Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%; Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%, Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%; Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng 4%.
Kịch bản bong bóng BĐS
Đề án quy hoạch sông Hồng đã làm gia tăng mức độ quan tâm. Tại một số khu vực ven sông. Bãi Thượng Cát, Liên Mạc tăng 291%, các bãi Hoàng Mai, Thanh Trì 1, Thanh Trì 2 tăng 137%, bãi Long Biên – Cự Khối tăng 75%, bãi Bắc Cầu tăng 73%, bãi Tàm Xá – Xuân Canh tăng 27%. Thực tế này đã làm dấy lên tâm lý lo lắng về kịch bản bong bóng, đổ vỡ thị trường. Như cuộc khủng hoảng bất động sản 2008-2012.
Tuy nhiên, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam. Cho biết dù nóng sốt, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không sập vì bong bóng. Cũng theo bà Vân, cơn sốt đất thời điểm đầu năm bắt nguồn từ chính sách mới. Kế hoạch phát triển mới của một khu vực nào đó. Sốt đất cũng xảy ra trong hoàn cảnh đại dịch Covid-19. Đã và đang gây những hệ quả nặng nề lên nền kinh tế. Khiến sản xuất đình trệ, lãi suất giảm. Do đó, dòng tiền có xu hướng tìm đến bất động sản.
Ngoài ra, sau Đại hội, sự xuất hiện của một thế hệ lãnh đạo mới. Với những chính sách mới cũng tạo nên sự hưng phấn của thị trường. Tuy nhiên, bà Vân nhận định thị trường bất động sản Việt Nam. Đang có tín hiệu tích cực. Cơn sốt hiện tại không phải là bong bóng bất động sản. Thị trường sẽ không sập bởi nhà nước có sự quan tâm, kiểm soát kịp thời. Nhưng những cơn sốt đang tạo nên mặt bằng giá mới trên thị trường.
Bộ Xây dựng đã nâng cảnh báo bong bóng BĐS
Nhận định của bà Vân là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, mới đây nhất, Bộ Xây dựng đã nâng cảnh báo “đỏ” về tình trạng sốt đất. Cụ thể, Bộ đã có công văn 989/BXD-QLN gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương. Về việc tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản tại các địa phương.
Theo công văn, Bộ Xây dựng ghi nhận thời gian qua. Một số địa phương đã, đang xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư. Người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch. Việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập. Nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng. Và việc triển khai các dự án lớn để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản.
Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương. Địa phương cần có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cơ quan chức năng tăng cường giám sát
Đồng thời, các cơ quan chức năng của địa phương tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông… gây bất ổn cho thị trường; xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý… vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có).
Công văn của Bộ cũng nhấn mạnh các địa phương tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… Điều này nhằm minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Như vậy, với động thái này, có thể thấy vai trò kiểm soát, ngăn chặn sốt ảo của nhà nước ngày càng gắt gao hơn. Bong bóng bất động sản thường xảy ra khi có sự xuất hiện cùng lúc của nhiều yếu tố như tín dụng bất động sản bị buông lỏng, kinh tế vĩ mô trăng tưởng nóng, nguồn vốn đổ vào đất quá lớn, giá tăng bất thường, thị trường chủ yếu là nhà đầu tư, người mua thật ít… Tức là bong bóng bất động sản được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát.
Giải pháp hạ nhiệt cơn sốt BĐS
Bàn luận về nguyên nhân sốt đất, các chuyên gia có những luận điểm khác nhau. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, tình trạng sốt đất cục bộ một phần cũng là do các ngân hàng gia tăng số dư nợ tín dụng. Trong quý đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng 2,13% nhưng tín dụng bất động sản lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Nhiều ngân hàng thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng, trong đó các gói cho vay BĐS với lãi suất chỉ từ 4,99-10%/năm. Động thái này của các ngân hàng đã thúc đẩy người dân vay đầu tư vào nhà đất.
Luật sự Hậu cho rằng, các ngân hàng cần có cơ chế và chính sách chặt chẽ để lường trước được những rủi ro trong việc cho vay BĐS. Chính sách quản lý cần thống nhất về cơ chế định giá đất theo thị trường. Về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như bồi thường khi thu hồi đất. Có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất một cách công khai minh bạch. Chỉ có như vậy sẽ giúp trị những cơn sốt đất như hiện nay.
